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房地產市場銷售為何觸底回升

中國證券報 李宇嘉

2019年11月21日

  近日,國家統計局發布1-10月份房地產數據。值得關注的變化是,今年前10個月,商品房銷售面積同比增長0.1%,今年首次實現正增長,單月同比連續4個月正增長。這或許意味著,今年全國商品房銷售面積和銷售金額有望超越2018年,出乎業內對今年樓市銷售將下滑的普遍預判。另外,10月份的數據也顯示,房地產全鏈條表現出改善跡象。除了中游的銷售外,上游的拿地和開工、下游的竣工,也都趨于向好走勢。
  今年以來,樓市調控延續從嚴基調。根據中原地產研究中心統計,前10個月相關方面共發布482次調控政策。而且,今年樓市調控開始向長效機制轉變:一是融資端控制資金流向房地產,房地產融資全渠道收緊,監管層同時還啟動信貸(包括信托)規模和比例“雙控”。另外,LPR新機制的推出,彰顯了監管層要建立資金流回實體這一長效機制的決心。
  二是高層提出“不以地產作為短期刺激經濟的手段”后,各地直接或間接松綁調控政策、托底樓市的“小動作”被叫停,覆蓋熱點區域的調控政策(比如限購、限售等)基本保持穩定。今年以來,市場預期較悲觀,開發商普遍降價促銷,而調控加碼“融資端”以后,開發商資金來源增速呈下降態勢,從上半年的7.5%左右降至7%,其中國內貸款和自籌資金下降明顯。那么,在當前的市場預期、政策環境、資金環境下,緣何房地產還能明顯改善呢?
  筆者認為,首先,去年基數低是今年10月全鏈條改善的重要原因。比如,去年10月新開工面積只有1.6億平方米,較去年下半年其余月份(都在2億平方米以上)的差距較大;去年10月1.38億平方米的銷售面積,也是年內低點,低于下半年1.57億平方米的月均規模。其次,調控趨嚴、預期轉弱、資金面緊縮等原因,倒逼開發商“降價跑量”,促成短期地產鏈條快速循環,導致上中下游數據轉好。比如,今年8月份開始,開發商大規模促銷,銷售均價(銷售金額/銷售面積)連續4個月下降。筆者在調研中還發現,開發商普遍祭出全員營銷、轉中介營銷等手段。
  房地產政策氛圍改變以后,開發商“快周轉”的訴求更強烈,這對于促進銷售有很大的改善。另外,基于行業內外大環境的判斷,當下開發商普遍認為,全國新房銷售的空間趨于觸頂(在17億平方米左右)。由此,當外源融資渠道緊縮后,內源融資(開發貸+銷售回款)備受重視。于是,在需求尚穩定的情況下,開發商紛紛“搶跑”銷售節點,提高存貨周轉率,工程節點考核趨嚴,新開工向“飽和備貨”靠攏,以搶奪寶貴的增量空間。所以,新開工、銷售就表現出良好走勢,補庫存也讓土地市場開始觸底反彈。
  此外,從融資成本、政策傾向看,行業發展越來越有利于大房企,大房企拿地相對穩定。土地出讓配建要求、竣工交付要求、客戶產品訴求、維權意識等方面,政策監管越來越嚴格,市場要求也越來越苛刻,融資對于抵押物的品質要求也越來越高,這些都有利于大房企運營。因此,行業集中度明顯提升,龍頭開發商銷售、拿地等方面的競爭越來越激烈。
  今年各地(包括三四線城市)在售庫存普遍不高。特別是近期地方政府普遍面臨財政收支壓力,土地市場上掛出很多優質、低價地塊,四季度拿地窗口開始出現。基于“補庫存”、提高銷售排名的需要,加上2020年融資計劃鋪排,也需要提前落實一定規模的土地儲備。于是,近期大中型開發商開始增加拿地,從而助推土地市場趨于好轉,這就為行業全鏈條快速循環創造了條件。
  竣工改善是目前房地產市場另一個大的看點。截至目前,竣工面積連續22個月負增長,今年1-10月份降速為-5.5%,較上半年兩位數以上的降幅(最高達20%以上的降幅)明顯收窄。一方面,根據施工證規定的竣工期限(兩年左右),2016-2018年連續兩位數增長的快速開工后,從今年下半年開始,竣工將明顯增加。另一方面,目前無論是政策監管加強,還是業主維權意識增強,延期竣工現象明顯減少,未來新房交付將大面積增長。
  今年,調控政策和商品房市場走勢與去年類似。年底和年初穩定增長的舉措,都觸發了“小陽春”行情;年中強化調控,導致下半年政策收緊,市場表現為“前高后低”;年底強調“一城一策”,加上開發商促銷力度加大,11-12月開啟“翹尾”行情。因此,展望年底兩個月,商品房市場有望維持去年末的“年末翹尾”。但是,由于高基數,年末單月銷售增速會下降。展望2020年,在經濟下行壓力背景下,調控政策將更強調“穩地價、穩房價、穩預期”,“一城一策”會更加靈活實施,融資環境也將張弛有度,房地產市場會更加分化,但總體平穩。

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