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“總量數據架不住結構的拷問”被驗證,數據下滑剛開始或支持10Y國債走牛及板塊超額收益—房地產行業最新觀點及1-5月數據深度解讀

作者: 趙可,劉義,李洋,董浩,路暢
時間: 2019年06月18日
重要性: 深度報告
行業評級: 推薦
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摘要: 報告名稱:“總量數據架不住結構的拷問”被驗證,數據下滑剛開始或支持10Y國債走牛及板塊超額收益—房地產行業最新觀點及1-5月數據深度解讀
研究員:趙可,劉義,李洋,董浩,路暢
報告類型:行業研究*簡評報告
報告日期:20190618

行業/子行業:房地產
公司名稱及代碼:
投資建議:推薦

【內容摘要】

摘要:

銷售增速如預期下滑且轉負,三四線城市或拖累全國銷量繼續下行,前期判斷“總量數據架不住結構的拷問”得到驗證;中期看,行業政策端是“區間管理”,基本面是“窄幅波動”,板塊博弈屬性相對弱化,重在精選個股“阿爾法”,未來真正高周轉公司的價值將逐步凸顯;短期,市場流動性邊際轉弱,年初對于經濟快速復蘇的預期已經開始糾偏,利率或維持下行,或創造房地產板塊超額收益,年初信用集體改善下半年或難再出現,不宜過度布局高杠桿品種。

房地產投資如預期高位略回落,限價政策逐步放開下的復工增加和施工速度回升仍是投資維持較高位的主要原因,停復工缺口在縮小就是明證,但這種影響2季度以來正逐漸轉弱,3月是全年高點的判斷初步得到驗證;

新開工“震蕩”下行,銷售向下趨勢決定新開工方向向下,但低庫存托底使新開工上半年下行偏緩,下半年或加快,我們認為新開工去年成在三四線,今年敗也在三四線;
竣工降幅短期擴大,但趨勢上降幅仍在收窄,堅定竣工回暖周期但也要注意結構分化;房地產產業鏈上下游出現明顯分化,投資者仍需重視房地產下游的相對和絕對收益機會。

資金來源5月出現較明顯回落。其中,銷售回款起到最大負向拉動(對應銷售增速下降),其次是自籌高位回落,而信貸有較明顯回升起到一定緩釋作用;行業資金鏈仍低于130:100的警戒線,反映結構上廣義三四線房價后續的下行壓力;貨幣活化指數出現筑底回升跡象,預示全局房價在1-2個季度后同比或回升而前期房價同比的回升大比例來自于限價放開的高價房入市,一定程度上可算作發布數據口徑提前對房價上漲的透支。

行業政策端是“區間管理”,基本面是“窄幅波動”,板塊博弈屬性相對弱化,經濟下行壓力加大,利率改善較為確定,10Y國債定方向,房地產板塊或將具備超額收益,首推真正高周轉公司【萬科A、保利地產】,且受益于集中度提高和持續的內生性現金流;其次,精選“有質量的增長”彈性品種,即高杠桿且兼具真正高周轉,重點推薦【中南建設】;資源型公司仍可獲取穩健回報,相對較高的利潤率彌補了慢周轉的缺陷,重點推薦【華僑城A】,另外,推薦基本面改善的【金地集團】【華夏幸福】等。(限制名單調出)

【摘要結束】
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